越来越多的小区管理新类型纠纷出现在民事案件中，比如业主起诉业主委员会、业主委员会互相起诉、业主委员会起诉小区会所，业主委员会起诉物业公司等等。杜法官希望随着 《物权法》的推进，业主、业委会以及物业公司之间能够加强沟通协调，共同创造和谐的小区环境。

以案说法

A 业主VS业委会

周先生居住于浦东某旧式小区中。2007年9月，业委会发送征求意见表，并于当年10月张贴“小区4－6号楼实施大楼外墙、公共走道、扶手、大门、可视对讲系统改造”的决定。周先生等业主认为，自己所住的4号楼共有二十户业主，现九户业主表示反对，故该决定未经4号楼业主小组三分之二业主讨论通过，当属无效。周先生等8位业主向法院起诉，要求撤销业委会决定中涉及4号楼的部分。

案件审理中，业主委员会强调自己并没有违反程序，业委会逐户发出了书面征询意见，之后收到63份书面回执，其中49户表示同意。据此，同意实施此项目的投票权数超过总投票权数的三分之二。

法院最后判决，对8位业主要求撤销业主委员会物业维修决定的诉讼请求不予支持。系争的物业维修决定获得了单幢房屋全体业主所持投票权三分之二以上同意，故该决定符合相关规定。虽然原告提出，其中4号楼有九票反对，同意票未超过三分之二，业主委员会上述决定中涉及4号楼的维修内容当属无效，但法院认为，系争的物业维修决定不仅包括各单元的大门、可视对讲系统，还包括单幢大楼的外墙等共用部位，故原告关于应分单元而不是以单幢房屋来计票的主张无法成立。

【点评】

《物权法》及《物业管理条例》对业主大会及业主委员会的侵权行为，均赋予了相关业主以诉权。业主大会和业主委员会的确立，主要是为了实现居民自治，维护小区业 主的合法权益，维护小区的环境卫生和秩序。而案件中，我们发现，业主大会或业主委员会的决定引起争议多因小区业主众口难调而引起，所以，我们建议业主委员会应当尊重业主们的知情权和监督权，业主也应当维护业主委员会的自治权和权威性，这样才能避免矛盾。

B 业委会VS会所所有权人

位于松林路上的一处高档别墅住宅区，开发商为了彰显小区的高档品位，在小区内建了两个为业主服务的住户会所，并在售楼书和外销商品房出售合同附件中，写明了会所的服务内容： “设有已经建成的住户会所，设施包括健身室、卡拉OK、舞厅、桌球室、宴会厅、中西餐厅、游泳池、网球场、电子游戏房、桑拿、美容室、会议室及儿童游戏室。”

然而小区交房后，业主在会所的消费日趋减少，会所所有权人不得已先后关闭了会所的部分设施，并开始对会所进行装修改造，将会所室内的二、三层改造成对外营业的餐馆，此举遭到业主的 “冷眼”。2005年，业主委员会以 “会所没有提供配套服务，反而擅自改建餐馆违背了业主需求”为由将会所所有人告上法庭，要求恢复会所的功能、设施、布局和服务，或移交业委会管理。

会所所有权人不同意业委会的请求。他表示，会所具有自主经营权，由于业主们常年不光顾，会所经营惨淡一直处于负债状态。为了能更好地为业主服务，他们才开了餐馆，并且保留了原来部分的服务设施。

法院判决，会所所有权人对会所进行装修改造，其行为确有不当之处。但同时应该看到，会所系自主经营、自负盈亏、独立核算的企业法人，其与小区业主应该是一种建立在互惠互利基础上的服务者与被服务者、经营者与消费者的关系，而非纯粹的义务服务关系。业主们采取抵制消费的态度，却一味地强调恢复会所原有的全部功能，对会所来说有失公平。法院没有支持业主委员会的要求。