物业承接验收是物业管理的基础工作和前提条件

　　物业管理，概括起来无外乎两个方面的内容，即：对"物"的管理和对"人"的服务。物业管理企业对"物"的管理，起点就是物业的承接验收。物业承接验收，是物业服务合同不可分割的组成部分，是物业管理企业实施物业管理服务的基础和前提，它既是物业管理企业与开发建设单位权利义务移交的分界线，也是物业管理企业与开发建设单位区分责任的分水岭，其重要性是不言而喻的。
     近年来，前期物业管理诸多矛盾中，物业承接验收问题显得尤为突出。有的住宅小区物业承接验收仅仅是走过场，有的甚至根本就没有进行物业承接验收，使得开发建设过程中的遗留问题带到物业管理中来，造成物业管理"先天不足，带病运行"。还有一些开发建设单位"下崽"成立的物业管理企业，不得不听命于开发建设单位，明明知道物业存在的问题，却睁一只眼闭一只眼，囫囵吞枣"连包滚"把物业接过来，之后便疲于奔命地解决开发建设遗留问题，形成"子还父债，代人受过"的局面，无心开展正常的物业管理服务。再加上有些业主对相关政策法规不甚了解，把本应由开发建设单位承担的物业质量责任归罪于物业管理企业，更加剧了业主与物业管理企业之间的矛盾。
     本文仅就前期物业管理物业承接验收的有关问题进行探讨。
     一、准确把握物业承接验收的含义
     所谓物业承接验收，就是指物业管理企业在承接物业时，进行以物业的主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再检验，同时接收与物业有关的证件、批文、图纸、记录、表格、帐簿、卡片、说明等资料。
     物业承接验收，既不同于工程竣工验收，也不同于房屋买卖验房。准确理解物业承接验收的含义，要从以下几个方面把握：
     （一）物业承接验收的接收主体是物业管理企业。物业管理企业实施物业管理的前提条件，就是要有"物"，否则无从谈起物业管理。这个"物"从哪里来，就是从开发建设单位接过来的物业。而要想接管物业，就必然有一个物业承接验收的环节。因此说，物业管理企业是物业承接验收的接收主体。而工程竣工验收的接收主体是建设单位，房屋买卖验房的接收主体为房屋买受人，亦即业主。
     （二）物业承接验收是物业服务合同的组成部分。开发建设单位通过公开招投标确定前期物业管理企业，双方签订物业服务合同之后，必须进行物业承接验收，以便明确物业服务合同对应的标的物的数量、状态和性能。否则，物业服务合同的权利义务条款就会形同虚设，一旦发生问题很难界定责任。因此说，物业承接验收体现的是建设单位与物业管理企业之间的服务合同关系。而工程竣工验收体现的是开发建设单位与施工单位之间的建设工程合同关系，房屋买卖验房体现的是开发建设单位与房屋买受人之间的买卖合同关系。
     （三）物业承接验收是对物业的查验以及对物业资料的接收。物业承接验收有特定的范围，就是物业的共用部分，即物业共用部位和共用设施设备，以及与物业有关的证件、批文、图纸、记录、表格、帐簿、卡片、说明等资料，它不包括房屋自用部分的查验和接收。而工程竣工验收是对该建设工程的全面质量查验，房屋买卖验房主要是房屋买受人对专属于自己的专有部分的查验。
     （四）物业承接验收的目的是保证主体结构安全和满足使用功能。物业的住用安全和设施、设备的正常使用，是物业管理工作的重中之重，是物业管理企业开展正常物业管理服务的先决条件，是保证业主生命和财产安全的前提，也是业主正常生活的保证。因此，物业承接验收的目的不是简单的数量核对，而是对物业住用安全的查验和认定，以及对设施、设备是否满足功能的再检验。
     （五）物业承接验收的标准应该执行建设部的《房屋接管验收标准》。物业承接验收的依据是国家《物业管理条例》，具体的标准应该执行国家建设部1991年颁布的《房屋接管验收标准》。该标准主要适用于一般民用建筑的接管验收，工业建筑、大型公共建筑、文物保护建筑及某些有特殊设备和使用要求的建筑，可以参照此标准执行。该标准规定了接管验收应具备的条件、提交的资料、接管验收程序、质量与使用功能的检验、质量问题的处理，以及交接双方的责任等。这与工程竣工验收是不同的，工程竣工验收应当执行国务院《建设工程质量管理条例》和建设部《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收暂行规定》。而房屋买卖验房除应当符合建设部《商品房销售管理办法》规定外，还应符合物业买卖合同的约定内容。
     （六）物业承接验收具有明确的时限要求。物业承接验收的时限是不容忽视的，国家《物业管理条例》对此进行了明确的规定。对物业共用部位、共用设施设备查验的时间要求是"物业管理企业承接验收时"，就是在前期物业管理招投标之后、业主进住之前。由于物业管理企业和开发建设单位签订前期物业服务合同时，商品房还处在建设之中，暂时还不具备承接验收条件，因此双方在合同中要对物业承接验收进行约定，明确各自的权利义务，并且应该把查验情况和物业资料作为与合同具有同等法律效力的附件。移交物业资料的时间要求是"在办理物业承接验收手续时"，也就是在物业共用部位、共用设施设备查验之后，开发建设单位要把与物业相关的资料一并移交给物业管理企业。
     在实际工作中需要特别注意的是，有的开发建设单位认为已经与物业管理企业进行了物业承接验收而拒绝承担维修责任，这实际上混淆了开发建设单位在与施工单位、物业管理企业、房屋买受人之间的不同法律关系中应承担的义务。物业承接验收只能约束签订物业服务合同的双方，即开发建设单位和物业管理企业，而不能对抗第三人。如果业主发现物业质量问题，仍然有权依据房屋买卖合同关系，追究开发建设单位的相关责任。
     二、物业承接验收的主要内容
     物业承接验收的内容十分丰富，而且在实际操作中，因为物业情况的不同，需要查验和移交的内容也不尽相同。但不管各个物业的区别有多大，承接验收的主要内容大致可以概括为两个方面：
            （一）对物业共用部位、共用设施设备进行查验。一是掌握物业公用部位和共用设施设备的数量、状态和性能。对物业共用部位、共用设施设备进行查验，主要是摸清情况，掌握和了解物业的数量、状态和性能，便于物业管理企业根据实际情况，采取适当方式维护物业，确保物业具备正常使用功能。这在前期物业服务阶段尤为重要，因为，前期物业管理是一个物业管理区域实施物业管理的开端，通过认真的查验，对于物业共用部位、共用设施设备情况的全面掌握，可以及时发现缺陷和隐患，敦促建设单位及时维修、补救，为后续物业管理打下良好基础。二是对物业共用部位、共用设施设备存在的问题进行记录，由开发建设单位和物业管理企业进行确认，分清责任。在实践中，有一些属于建设单位子公司的物业管理企业或急于承揽业务的物业管理企业。这些企业对物业不进行认真细致的查验，或者只是流于形式地进行查验，一旦出现质量问题，一些业主认为是物业管理企业维护不力，物业管理企业认为是建设单位移交的物业存在质量缺陷，与建设单位互相推诿责任，不少物业管理企业为此承担本应由建设单位负责的物业维修责任。因此，在前期物业管理阶段，物业管理企业一定要认真做好与建设单位的交接查验工作，对于发现的质量问题明确责任，由物业建设单位进行整改和完善。
     （二）物业资料的移交。物业资料属于物业管理的重要基础性资料，做好物业资料的移交，有助于物业管理企业对物业共用部位、共用设施设备的查验，尤其是针对隐蔽性工程如地下管网，只有掌握了相关位置分布资料，物业管理企业才能及时找出问题，迅速处理突发性事件。按照《物业管理条例》规定，开发建设单位向物业管理企业移交的资料有：竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；物业质量保修文件和物业使用说明文件；物业管理所必需的其他资料。
     物业承接验收中的资料移交十分必要，如果相关物业资料移交不完整，物业管理企业就无法全面了解整个物业的基本情况，无法掌握共用部位、共用设施设备状况，就会给日后的物业管理服务带来很大的困难。
     三、如何进行物业承接验收
     看似简单的物业承接验收工作，其实操作起来仍然有很多需要注意的问题。其实，物业承接验收就是要把住物业管理的"入门"关。一般来说，物业承接验收要按照以下六个步骤进行：
     （一）成立物业承接验收工作组。为顺利进行物业承接验收，物业管理企业应成立物业承接验收工作组，并根据业务类别和工作需要分设若干个小组，如：联络小组、物业共用部位查验小组、共用设施设备查验小组、资料接管小组、财务接管小组等。物业承接验收工作组应由素质好、业务精、对工作认真负责的管理人员及技术人员组成。
     （二）明确各小组工作范围和职责。各个工作小组要详细划分承接验收的范围，做到全覆盖承接验收，不留死角无遗漏。同时要明确各自的职责，要分工明确，要合理搭配管理人员和技术人员。
     （三）确定物业承接验收内容。虽然交接主要包括物业共用部位、共用设施设备和物业资料，但在实际操作中，物业承接验收内容还是十分庞杂的。确定物业承接验收内容和顺序，对于交接双方顺利开展工作十分重要。
     （四）确定承接验收工作进度。物业承接验收工作组要与物业建设单位协商验收交接的具体内容、时间进度，制定《物业承接验收时间进度表 》，尽量缩短交接过程的时间进度，以避免因时间跨度太长而在交接过程中出现某些环节的管理真空，给业主的工作和生活带来不便。
     （五）记录物业承接验收情况。各个工作小组要对共用部位和用设施设备查验情况和资料移交情况进行详细、真实、准确的记载，要对每栋房屋的共用部位和每个共用设施设备的状态进行登记，对存在的问题要详细记载。
     （六）签署物业承接验收文件。这是物业承接验收至关重要的一个环节，也是比较难的工作。交接双方要根据查验和移交情况，签署物业承接验收文件，明确存在的问题，并确认责任归宿，便于正式开始物业管理以后问题的处理。物业承接验收文件签署后，整个承接验收工作即告完成。
     四、物业承接验收相关问题的处理
     物业承接验收说起来似乎很简单，但在实际工作中却有很多具体问题，如果处理不好，势必给物业管理工作带来困难，甚至将"祸水"引向物业管理企业。本文仅就物业承接验收中的两个比较突出的问题的处理提出一些建议，供物业管理同行参考。
     （一）物业承接验收中发现房屋主体结构不符合设计规范、物业存在质量问题、设备无法满足使用功能问题。最常见的如：屋面漏雨、墙体渗水、电梯损坏、设备数量缺少、性能不符、资料不全等等。针对这些在物业承接验收中发现的问题，物业管理企业与开发建设单位要签署相关文件对存在问题予以确认，并按照前期物业服务合同约定处理。如果前期物业服务合同中对此没有明确约定，双方应该签署补充合同，明确开发建设单位要在约定时限内予以解决，并商定时间进行复检。也可以约定由开发建设单位委托物业管理企业予以处理并支付所发生的费用，但要明确一旦出现法律责任仍然要由开发建设单位承担。
     （二）住宅小区配套建设没有完成可否进行物业承接验收问题。比如园区绿化和柏油路面施工，如果进入冬季，北方城市因为气候原因，无法进行植树和柏油路面施工，这样的小区能不能进行物业承接验收？一般来讲，应该是物业竣工验收合格后方可进行物业承接验收，但笔者认为，要考虑北方城市季节对个别施工项目的影响，如果仅仅是由于季节造成的无法施工，为了保证已经进住业主的正常生活，物业管理企业应该进行物业承接验收。但物业管理企业一定要就此问题与开发建设单位签署法律文件，确认配套建设完成时间，并明确因配套建设没有完成所造成的问题由开发建设单位承担，避免因责任不清给物业管理服务带来不必要的麻烦。
     五、不进行物业承接验收要承担相应的法律责任
     按照物业承接验收的两个方面，不对物业共用部位、共用设施设备进行查验和不移交物业相关资料都要承担法律责任。
     （一）不对物业共用部位、共用设施设备进行查验应承担的法律责任。有的物业管理企业也许会问，国家《物业管理条例》对物业共用部位、共用设施设备进行查验并没有明确规定要承担什么法律责任，是不是意味着不进行物业共用部位、共用设施设备进行查验就没有法律责任了呢？答案是：仍然要承担法律责任。如前所述，物业承接验收中的物业共用部位、共用设施设备进行查验，也就是我们日常所说的"点交"，它是物业服务合同的延续和组成部分，甚至有的合同约定，把"点交"作为合同生效权利义务交接的时点。按照我国《民法通则》和《合同法》的有关规定，一旦物业发生质量问题，涉及到责任划分时，除了按照国家保修期限的规定外，主要就是看开发建设单位与物业管理企业签订的物业服务合同。如果只签署了合同，而没有进行认真的查验"点交"，物业管理企业就会在纠纷中处于被动的一方，而要承担大量的民事责任。
     （二）不移交物业资料应承担的法律责任。国家《物业管理条例》设置了相应的法律责任。一是责令限期改正。对于开发建设单位、物业管理企业这类违法行为，首先由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令其在规定的时间内，将承接物业的有关资料移交给物业管理企业。在实践中，由于前期物业管理中，物业管理企业由开发建设单位选聘，有的甚至是开发建设单位出资成立的物业管理企业，因此，即使开发建设单位未依法移交有关资料，物业管理企业并不积极向开发建设单位主张移交资料的权利，致使业主权利受到侵害。二是通报和罚款。开发建设单位、物业管理企业未在房地产行政主管部门规定的时间内移交有关资料的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门给予通报，同时，处1万元以上10万元以下的罚款。这里的"通报"并非行政处罚，是指房地产行政主管部门在一定范围内对行政相对人违反行政管理秩序的行为给予"批评"，予以公示的行政监督手段。
     总之，物业承接验收，涉及开发建设单位、物业管理企业和业主三方关系和利益。做好物业承接验收工作,明确开发建设单位和物业管理企业各自责任，是物业管理的基础工作和前提条件，对避免物业管理中因物业质量责任不清而导致物业管理纠纷，维护物业管理企业和业主的合法权益，规范开展物业管理服务，提升物业管理服务水平，起着至关重要的作用。